Что такое договор?
В силу статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом. Кроме того, при составлении договора допускается руководствоваться обычаями делового оборота, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой права (ст. 421 ГК РФ).
Приобретая или отчуждая жильё, многие, желая сэкономить на оформлении документов, сами составляют договоры в соответствии со своими потребностями, ища информацию в сети Интернет, и при этом часто не могут найти ответы на интересующие вопросы, которые неизбежно возникают в договорных отношениях. Такие договоры и соглашения порой не содержат всех необходимых условий, не предусматривают достаточных прав и обязанностей сторон, что может в будущем привести к печальным последствиям, в частности, к расторжению договора, и даже признанию судом сделки недействительной или ничтожной.
Юрист, специализирующийся в области недвижимости, профессионально владеет техникой разработки и составления большого спектра договоров – купли-продажи, дарения, мены, найма, соглашений о распределении долей и т.д.
Остановимся на некоторых из них.
Договор купли-продажи жилых помещений
Анализируя положения о договоре, можно определить, что договор купли-продажи жилых помещений – это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороны (покупателя) жилое помещение, а покупатель в свою очередь уплатить за него определенную в соглашении сумму.
Купля-продажа жилых помещений имеет свои особенности, которые акцентированы гражданском законодательстве.
Во-первых, закон требует, чтобы договор купли-продажи недвижимого имущества был заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Во-вторых, для того, чтобы договор купли-продажи жилого помещения имел юридическую силу, в нем должны обязательно содержаться следующие существенные условия:
- данные продаваемого имущества, которые придают ему индивидуальную определенность. Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны быть указаны сведения о продаваемом жилом помещении, содержащиеся в Свидетельстве о государственной регистрации права, Выписке из ЕГРП (точный адрес, его площадь и иная необходимая информация);
- цена продаваемого имущества. Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены недвижимости. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор, о ее продаже считается незаключенным;
- указание лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (перечень таких лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением). Это условие с одной стороны является гарантией «чистоты» жилья для покупателя, а с другой стороны закон гарантирует права на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении. К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения, наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане, граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма.
Отсутствие в договоре продажи жилого помещения хотя бы одного из указанных существенных условий свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным, а следовательно, и переход прав на недвижимость не подлежит государственной регистрации.
Кроме существенных условий, стороны, в зависимости от обстоятельств, могут включить дополнительные условия, которые должны быть соблюдены, в этом и заключается свобода договора. Отсутствие в договоре купли-продажи точной даты расчетов за продаваемый объект недвижимости, неопределенность размера долей в квартире, приобретаемых покупателями, могут сделать договор бесполезным, а порой и рискованным.
Договор дарения
Применительно к сделкам с недвижимостью, в соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Договор дарения жилого помещения в некоторых частях сходен с договором купли-продажи, однако в силу безвозмездного характера сделки, такой договор имеет свои особенности:
- договор не признается дарением при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства;
- ничтожен договор дарения, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя – здесь применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Это положение очень важно, поскольку часто люди не видят различий между дарением и наследованием, но разница между этими двумя категориями огромная;
- одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться, в этом случае договор дарения считается расторгнутым.
Есть и другие тонкости, касающиеся сделки дарения.
Итак, составляя договор, мы стремимся оптимально распределить права и обязанности сторон так, чтобы договор, в первую очередь, защищал интересы сторон. Грамотно составленный договор поможет снизить риск возникновения споров и максимально эффективно защитит Ваши права в случае судебного разбирательства.
Доверьте составление договора нашему юристу. Просто. Быстро. Профессионально.
